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Como comprar uma casa em Portugal?

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Portugal atrai muitos brasileiros em busca de uma vida na Europa, devido à facilidade do idioma português, segurança, clima mediterrâneo com verões ensolarados e invernos suaves, uma gastronomia familiar e paisagens impressionantes.

Para quem busca se mudar para a terrinha, antes de investir em um imóvel ou ter uma casa para férias, é preciso entender o processo de financiamento. E aqui vai uma boa notícia: não é tão burocrático quanto no Brasil, e você pode adquirir imóveis de qualidade a preços muito mais acessíveis do que no mercado nacional.


Preciso ser cidadão europeu para comprar uma casa em Portugal?

A compra de imóveis em Portugal não requer cidadania europeia, nem é obrigatória a posse de visto, cidadania ou qualquer outra forma de autorização especial.

Brasileiros podem adquirir um ou mais imóveis em Portugal desde que possuam o NIF (Número de Identificação Fiscal), que corresponde ao CPF no Brasil, documento que autoriza a compra de propriedades e o pagamento dos impostos correspondentes no país. Esse número pode ser solicitado por qualquer cidadão e é obtido nos balcões de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) ou em uma Loja de Cidadão.

A legislação também exige que os proprietários estrangeiros de imóveis, ou seus representantes legais, residam em Portugal ou em outro país da União Europeia. Estes são responsáveis perante o fisco português pelos impostos relativos à manutenção da propriedade, assegurando o cumprimento de suas obrigações fiscais mesmo sem residência permanente no país.

O que é necessário para comprar uma casa na terrinha?

Para adquirir uma propriedade em Portugal, o interessado precisar dispor do valor total do imóvel ou ter um financiamento pré-aprovado em um banco local. Além disso, são exigidos:

  1. NIF – Número de identificação fiscal*;
  2. Passaporte válido;
  3. Três contracheques ou recibos de pagamento mensal;
  4. Imposto de renda dos últimos três anos;
  5. Três meses de extratos bancários de conta corrente e poupança (de todos os bancos em que você tenha conta);
  6. Contrato de trabalho o carteira de trabalho assinada;
  7. Declaração de idoneidade emitida pelo Serasa/SPC.

    *É importante lembrar que para fazer uma transação comercial em Portugal é preciso ter uma inscrição na Administração Fiscal portuguesa, para assim obter o NIF.


Outras Documentações Necessárias Durante o Processo de Compra:

  • Certidão do Registro Predial / Certidão de Teor – Confirmação da legitimidade do proprietário e do comprador. Pode ser solicitada em Portugal ou pela Internet, no site Predial Online, que ainda permite consultas a essas certidões;
  • Guia comprovando o pagamento do Imposto Municipal de Transações Onerosas de Imóveis, que varia entre 0 e 6% sobre o valor do imóvel para fins de habitação;
  • Caderneta Predial – Informações fiscais do imóvel, pode ser solicitada no órgão público Serviço de Finanças ou online no Portal de Finanças de Portugal;
  • Certificado Energético – Eficácia energética do imóvel, emitido pela agência de energia de Portugal e apresentado pelo proprietário do imóvel. Esse documento comprova a eficácia da energia no local. Pois em Portugal a energia é classificada de A a F, A sendo Muito eficiente e F pouco eficiente;
  • Licença de Utilização – Finalidade do imóvel. Esse documento pode ser solicitado na prefeitura do local em que a propriedade está localizada. Caso a licença não fique pronta até a celebração do contrato, poderá ser apresentado o comprovante de solicitação;
  • Ficha Técnica de Habilitação – Descreve as características técnicas e funcionais do imóvel. Pode ser adquirida na prefeitura ou junta de freguesia, em Portugal;
  • Declaração de não dívida ao condomínio.

Documentos adicionais do vendedor

  1. Cópias dos documentos pessoais e dados como endereço, família, contatos, etc.;
  2. Documentos ou certidões que comprovem a constituição e existência se for pessoa jurídica, e também documentos dos representantes legais;
  3. Cópia do cartão de contribuição fiscal.

Qual o valor de uma casa em Portugal?

De acordo com o portal Idealista, em dezembro de 2023, o metro quadrado estava custando em média 2.561 €. O valor pode variar de acordo com a regiçao, sendo o centro de Lisboa um dos mais caros, custando 5.441 €. Segundo um ranking do portal, o locais mais baratos para adquirir um imóvel são: Portalegre (401 €), Figueira de Castelo Rodrigo (404 €), Nisa (430 €) e Penamacor (436 €).

Quais as opções de pagamento?

As formas de pagamento para compra de imóveis em Portugal são semelhantes às do Brasil. Você pode optar pelo pagamento à vista, simplesmente efetuando-o e registrando a escritura em um cartório local. Outra alternativa é financiar o imóvel em prestações acessíveis, com taxas de juros de até 4% ao ano.

Você pode optar por dividir a compra com outras pessoas, como familiares ou amigos, e cada parte terá uma participação no imóvel ou aluguel correspondente ao seu investimento. Os valores serão distribuídos de acordo com a proporção da contribuição financeira de cada um.

Financiamento e taxas de juros

Para brasileiros que desejam adquirir imóveis em Portugal, é possível obter financiamento de até 60% do valor total do imóvel, podendo chegar a 80% em casos excepcionais. As taxas de juros começam em torno de 1% ao ano nos primeiros quatro anos e aumentam para 1,4% ao ano após esse período. Além disso, o financiamento também engloba Euribor*, taxas de avaliação, taxa de administração mensal, além dos custos dos seguros obrigatórios de vida e do imóvel.

Para iniciar o processo de compra por meio de financiamento, o novo proprietário deve pagar 40% do valor do imóvel antes da celebração do contrato. O restante pode ser financiado em até 40 anos no caso de imóveis novos e dependendo da análise de crédito, que avalia a capacidade de pagamento do comprador. A Euribor de seis meses é a taxa de referência mais comum em Portugal.

Além disso, um requisito para o financiamento em Portugal é que o novo comprador tenha residência no país ou em outra nação europeia. Contudo, se você ainda não cumprir esse critério, não se preocupe! Você pode ser representado por um procurador ou advogado local durante todo o processo.

*A Euribor é uma taxa de juros média em que os bancos europeus emprestam uns aos outros. Calculada diariamente, é uma referência crucial em contratos financeiros, como empréstimos hipotecários e derivativos. É influenciada pela política do Banco Central Europeu e pelas condições econômicas na zona do euro.

E como fica o imposto de renda?

Quanto ao imposto de renda, é possível optar por pagar em apenas um dos dois países. Isso é possível devido ao acordo bilateral entre Brasil e Portugal, que impede a incidência de dupla tributação.

Pesquisa e simulação de compra

Antes de se comprometer com qualquer investimento, faça uma pesquisa minuciosa sobre as regiões que despertam seu interesse e atendem às suas necessidades. Considere aspectos como proximidade de escolas para famílias, acesso a serviços essenciais como supermercados, farmácias e shopping centers, garantindo o melhor custo-benefício para sua situação específica.

Se a intenção é para aluguel, leve em conta os mesmos critérios e pesquise a demanda na região.

Uma vez estabelecido o valor, a cidade e o imóvel de seu interesse, você pode realizar uma simulação da compra, no site do Deutsche Bank. Basta fornecer alguns dados básicos, como:

  • Valor de aquisição do imóvel;
  • Valor que deseja financiar (geralmente 60%);
  • Idade dos compradores;
  • Rendimento líquido em euros;
  • Prazo do financiamento;
  • Nome completo (se for mais de um comprador, é necessário fornecer os dados completos de todos).

Essa simulação fornecerá uma estimativa precisa dos termos e condições do financiamento, permitindo que você tome decisões informadas sobre sua compra.

Negociação com o proprietário

Após a reserva do imóvel, formaliza-se o interesse com um depósito de 5 a 25 mil euros, dependendo do valor total. O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é então estabelecido, exigindo um pagamento inicial de 20% a 30%. Caso o vendedor desista, o comprador tem direito ao dobro do sinal. Se for o comprador a desistir, há risco de perda do valor adiantado. O restante é pago durante o processo de escrituração, ocorrendo 60 a 90 dias após a reserva.

A assinatura do contrato pode ser feita pelo comprador ou seu procurador. O pagamento pode ser realizado através do banco do cliente ou de um banco de câmbio, este último podendo oferecer benefícios e taxas mais baixas. Optando pelo banco de câmbio, o cliente faz um cadastro e transfere diretamente para a conta do vendedor ou sua própria conta em Portugal.

No caso de compra na planta, o prazo é mais longo e o pagamento é parcelado de acordo com o progresso da obra, geralmente com 50% pago entre 6 meses a 1 ano antes da entrega e o restante na entrega do imóvel.

Transferência de capital

Ao transferir capital do Brasil para Portugal, é importante escolher o momento adequado para evitar oscilações desfavoráveis no câmbio. Os bancos brasileiros geralmente cobram uma taxa pela transferência, além dos impostos conforme as taxas estabelecidas pelo governo brasileiro.

Uma alternativa a considerar são as empresas especializadas em investimentos financeiros e imobiliários, que podem oferecer suporte na abertura de uma conta bancária em instituições portuguesas, simplificando significativamente o processo e reduzindo a burocracia envolvida.

Proposta e contratação de advogado

Durante o processo de reserva e compra do imóvel, é essencial contar com a análise minuciosa do contrato e documentação por parte de um advogado, especialmente se o imóvel estiver na planta. Essa precaução é fundamental para evitar possíveis problemas, comuns mesmo no Brasil, devido a cláusulas que frequentemente passam despercebidas pelo comprador.

Além disso, o advogado pode te auxiliar no pagamento de taxas e na obtenção do NIF (número de identificação fiscal português). Se você residir fora de Portugal, ele também pode atuar como seu representante fiscal no país.

Você também pode optar pelo Balcão Casa Pronta

O Balcão Casa Pronta é um serviço disponibilizado nos postos do Conservatória do Registro Predial em Portugal, que permite a realização de todos os procedimentos necessários para a compra e venda de imóveis num único local e de forma simplificada. Isso inclui a escritura, o registo predial e o pagamento dos impostos relacionados com a transação imobiliária. No portal, é possível saber a localização desses postos e até realizar o agendamento online do atendimento presencial.

Para usar o serviço, é preciso apresentar os seguintes documentos:

  • Documentos de identificação civil e fiscal dos vendedores, compradores e, se houver, de outros intervenientes;
  • Ficha técnica do prédio, se existir;
  • Escritura pública onde esteja referida a existência de licença de utilização ou a sua dispensa, se o prédio tiver sido construído depois de 7 de agosto de 1951 ou antes dessa data, mas com alterações posteriores;
  • Certificado energético do imóvel.

Adquirir uma casa em Portugal dá direito à cidadania portuguesa?

Não mais. Comprar um imóvel em Portugal não é mais uma garantia ao direito de cidadania portuguesa.

Até outubro de 2023 era possível através da Autorização de Residência Especial para Investimento (ARI), também conhecido como Golden Visa. O programa, em vigor desde outubro de 2012, concedia uma autorização de residência temporária para investidores estrangeiros em Portugal, incluindo a aquisição de imóveis, dispensando o visto de residência para entrada no país.

Devido à crise habitacional no país, marcada por preços elevados de imóveis e baixa disponibilidade de aluguéis, o programa excluiu a possibilidade de obtenção do visto por meio de compra de imóveis e fundos relacionados com imobiliário.

Embora as alterações não tenham efeito retroativo para as candidaturas existentes, os detentores do Golden Visa só poderão realizar a renovação caso o investimento imobiliário seja destinado à habitação própria ou permanente do proprietário ou de seus descendentes, ou se o imóvel estiver totalmente disponível para locação.

Como conseguir um visto português?

Se você precisa de um visto português, a Odgo, empresa filha da Cidadania Já, pode te ajudar! Conheça os tipos de visto disponíveis:

  • Busca de Trabalho
  • Aposentados
  • Estudante
  • Trabalho
  • Empreendedor
  • Nômade Digital
  • Reagrupamento Familiar
  • Golden Visa

Como obter a cidadania portuguesa?

Se você tem um avô, avó, pai, mãe ou cônjuge português, é possível obter a cidadania portuguesa. Quer saber mais? Preencha nosso questionário e receba um pré-orçamento gratuito!

As dicas foram úteis? Já sabe em qual região de Portugal deseja morar? Conte nos comentários!